电梯后期管理维护方案（示范文本）

（征求意见稿）

项目名称：小区住宅电梯更新/加装项目

申报单位：（业主委员会/物业服务企业/项目实施单位）

编制日期： 年 月 日

一、总则

（一）编制目的

为落实住建部、国家发展改革委、市场监管总局《关于推进住宅老旧电梯更新改造的实施意见》、市场监管总局办公厅《关于进一步做好住宅电梯更新有关工作的通知》（市监特设发〔2025〕52号）及2026年超长期特别国债资金支持住宅老旧小区加装电梯项目申报相关要求，规范本项目电梯交付后的使用管理、维护保养、应急处置、资金保障等全流程工作，明确各方责任，保障电梯安全、稳定、长效运行，维护业主合法权益，特制定本方案。

（二）编制依据

1.《中华人民共和国特种设备安全法》；

2.《特种设备安全监察条例》；

3.《湖南省电梯安全监督管理办法》 ；

4.《特种设备使用管理规则》（TSG 08-2026）；

5.《电梯维护保养规则》（TSG T5002-2017）；

6.《电梯监督检验和定期检验规则》（TSG T7001-2023）；

7.《电梯自行检测规则》（TSG T7008-2023）；

8.《关于推进住宅老旧电梯更新改造的实施意见》（2025 年 1 月）；

9.《关于进一步做好住宅电梯更新有关工作的通知》（市监特设发〔2025〕52 号）；

10. 2026年超长期特别国债资金支持住宅老旧小区加装电梯项目相关政策要求；

11.本小区《管理规约》《业主大会议事规则》。

（三）适用范围

本方案适用于 小区本次更新/加装的 台电梯（电梯编号： ）交付使用后的全生命周期管理维护工作，涵盖责任主体、管理制度、维保服务、应急处置、资金保障、档案管理、监督考核等全环节。

（四）工作原则

1.安全第一、预防为主：坚守安全底线，强化预防性维护，杜绝安全事故；

2.权责清晰、主体明确：落实产权人主体责任，明确使用管理、维保、监督等各方权责；

3.专业规范、长效保障：依托专业机构实施标准化维保，建立长期稳定的管理机制；

4.智能高效、公开透明：运用智慧化手段提升管理效能，保障业主知情权、监督权；

5.多方协同、共治共享：构建业主、使用单位、维保单位、监管部门协同治理格局。

二、管理责任主体及职责

（一）产权人（全体业主）

1.履行电梯安全主体责任，表决确定电梯使用管理单位、维保单位及管理方案；

2.筹集、落实电梯修理、改造、更新、检验检测等所需资金，保障资金足额到位；

3.监督使用单位、维保单位履职情况，提出意见建议，参与安全管理相关决策；

4.遵守乘梯安全规定，文明使用电梯，制止违规乘梯行为。

（二）电梯使用管理单位

1.基本信息：单位名称 ，统一社会信用代码 ，法定代表人 ，联系电话 ，专职安全管理人员 （持证号 ）。

2.核心职责

（1）办理电梯使用登记、检验检测，确保电梯合法合规使用；

（2）建立健全电梯安全管理制度，落实“日管控、周排查、月调度”工作机制；

（3）与维保单位签订规范维保合同，明确维保标准、频次、应急响应等要求；

（4）负责电梯日常巡查、运行管理、安全警示公示、乘客引导及投诉处理；

（5）组织制定应急救援预案，定期开展应急演练，配合维保单位处置故障与事故；

（6）建立安全技术档案，规范记录维保、故障、检验检测、演练等信息；

（7）定期向业主公示电梯运行、维保、资金使用等情况，接受业主监督。

（三）电梯维护保养单位

1.基本信息：单位名称 ，资质证书编号 ，法定代表人 ，项目负责人 ，24 小时应急救援电话 。

2.核心职责

（1）具备电梯维修相应资质，委派持证维保人员实施作业；

（2）严格按照安全技术规范及维保合同，开展标准化维保服务；

（3）建立维保全过程记录制度，规范填写维保记录，及时上报安全隐患；

（4）落实应急救援责任，按约定时限到场处置困人、故障等突发事件；

（5）配合使用单位、检验检测机构完成电梯检验检测、隐患整改等工作；

（6）定期对维保人员开展培训，提升专业技能与应急处置能力。

（四）相关协作单位

1.社区居委会：协调业主矛盾，指导、监督电梯管理维护工作落实；

2.特种设备检验机构：依法开展电梯监督检验、定期检验，出具检验报告；

3.市场监管、住建部门：依法实施安全监察、行业监管，查处违法违规行为。

三、日常使用管理制度

（一）日常巡查制度

1.巡查频次：专职安全管理人员每日不少于1次巡查。

2.巡查内容

（1）轿厢照明、通风、应急报警装置、紧急通话系统有效完好；

（2）层门、轿门闭锁装置可靠，开关门顺畅无卡阻；

（3）电梯运行无异常声响、振动、卡顿，平层准确；

（4）安全警示标识、特种设备使用标志、应急救援标识、维保公示信息完整清晰，机房整洁、通风干燥，设备无异常，应急照明、盘车装置完好。

3.处置要求：巡查发现异常立即停用电梯，通知维保单位检修，故障未排除不得投入使用。

（二）乘梯安全管理制度

1.严禁超载、携带易燃易爆及腐蚀性物品、电动自行车进入电梯；

2.严禁强行扒门、蹦跳、敲击轿厢、乱按按钮等危险行为。 儿童、老弱病残孕等特殊人群需有人陪同乘梯；

3.发生困人时，立即使用应急报警装置求助，严禁自行撬门逃生；

4.在轿厢、候梯厅公示安全乘梯须知、应急救援电话、维保信息。

（三）安全培训制度

1.每半年组织1次业主、物业人员安全乘梯及应急知识培训；

2.每年组织2次维保人员专业技能、安全规范、应急救援培训；

3.新上岗安全管理人员、维保人员必须经培训考核合格后上岗。

四、维护保养管理规范

（一）维保单位选定

项目实施前，由产权人通过业主表决、比选或招标等方式确定维保单位，签订正式维保合同，明确服务内容、标准、费用、期限及双方权责。

（二）维保基本要求

1.严格执行《电梯维护保养规则》，实行半月保、季度保、半年保、年度保标准化维保(按需维保应明确）；

2.维保人员持《特种设备作业人员证》上岗，作业时规范佩戴防护用品、设置警示标识；

3.使用原厂或原厂认可的配件、耗材，关键配件提供合格证明；推行维保全过程影像记录，视频含时间、地点水印，维保人员口述作业内容，留存备查。

（三）维保核心内容

1.半月维保：清洁门机、导轨，检查门锁、安全回路、制动性能，润滑运动部件；

2.季度维保：测试限速器、安全钳、缓冲器，检查钢丝绳磨损、张力均衡性，核查电气控制系统；

3.半年维保：全面检测曳引机、控制柜、门机系统，开展整机性能测试；

4.年度维保：配合定期检验，全面排查隐患，更换老化、超标零部件，出具年度维保报告。

注：按需维保明确相关内容。

（四）维保记录与公示

1.每次维保后，由维保人员、使用单位管理人员共同签字确认维保记录；

2.每月在电梯轿厢公示维保月报，含维保内容、故障处理、配件更换等信息；

3.维保记录、影像资料归档保存，期限不少于电梯报废年限。

五、应急救援与故障处置

（一）应急救援体系

1.建立三级应急响应机制：

（1）一级（现场响应）：物业人员3分钟内到场，安抚被困人员，设置警示，疏散群众；

（2）二级（专业救援）：维保单位接到报警后，城市建成区30 分钟内到场实施救援；

（3）三级（监管联动）：发生事故、人员伤亡时，立即上报市场监管部门、住建部门及应急管理部门。

2.配备应急救援工具：盘车装置、松闸扳手、应急照明、通讯设备等。

（二）应急预案与演练

1.制定《电梯困人、火灾、地震、停电、设备故障》专项应急预案；

2.每季度组织1次应急救援演练，每年不少于2次，留存演练记录、影像资料；

3.演练后评估优化预案，提升应急处置能力。

（三）故障处置流程

1.一般故障：维保单位2小时内到场处置，24小时内修复并反馈；

2.重大故障：立即停用电梯，维保单位在4小时内出具方案，优先调配配件抢修，同步上报监管部门；

3.故障修复后，全面测试合格方可恢复运行，分析原因并制定预防措施。

六、资金保障与管理

（一）资金来源

1.日常维保费用：业主自筹、小区公共收益（广告、场地租赁等）。

2.大修、更新、改造费用：住宅专项维修资金、业主分摊、财政补助。

3.检验检测、保险费用：纳入日常运维成本，由相关资金列支。

（二）费用分摊标准

按“谁使用、谁承担”及楼层系数原则分摊：

1-2层： 系数（免交/低比例）；

3层： 系数；

4 层及以上：每递增1层，系数递增 ；

具体分摊方案经业主大会表决通过后执行。

（三）资金管理与公示

1.设立电梯运维资金专户，专款专用，严禁挪用。

2.每季度公示资金收支明细，包括维保费用、配件费用、检验费用、公共收益补充等。

3.每年委托第三方审计资金使用情况，审计结果向全体业主公示。

（四）保险保障

购买电梯安全责任保险，覆盖第三者责任险、乘客意外险等，保障事故赔付能力。

七、智慧化管理与技术保障

（一）智慧监测系统

1.加装电梯物联网监测终端，实时采集运行数据（振动、平层精度、门机电流、故障代码等）；

2.建立远程监测平台，实现故障自动预警、异常报警、运行状态可视化；

3.配置电动自行车智能阻止系统，严禁电动车进梯。

（二）全生命周期管理

1.建立“一梯一档”电子档案，记录出厂资料、安装验收、检验报告、维保记录、故障台账、资金收支等；

2.根据电梯安全状况适时委托专业机构开展电梯安全评估，根据评估结果制定维护、改造计划；

3.对使用年限超过15年电梯，增加维保频次，重点监控关键部件状态。

八、档案管理

（一）档案内容

1.电梯基础资料：出厂合格证、说明书、型式试验报告、安装验收、电梯后期管理维护方案等文件；

2.管理资料：使用登记证、检验检测合同及报告、维保合同、维保单位资质、人员证书；

3.运行资料：日常巡查记录、维保记录、故障维修记录、应急演练记录、运行日志；

4.资金资料：费用分摊方案、收支明细、审计报告、保险单据等。

（二）管理要求

1.专人负责、专柜存放，电子档案定期备份，确保完整、准确、可追溯；

2.档案保存期限不少于电梯报废后10年；

3.业主、监管部门可依规查阅档案。

九、监督考核与责任追究

（一）内部监督

1.业主委员会/物业管理委员会每月检查电梯运行、维保、公示情况；

2.每半年开展业主满意度调查，满意度低于80%的，约谈维保单位并限期整改。

（二）外部监管

接受市场监管、住建部门监督检查，配合开展抽查、检验检测、隐患治理工作。

（三）考核机制

1.对维保单位实行季度考核，考核内容包括维保质量、响应时效、故障发生率、业主满意度；

2.考核不合格的，限期整改；连续2次不合格的，依法解除维保合同；

（四）责任追究

1.使用单位、维保单位未履职导致事故的，依法追究法律责任；

2.业主违规使用造成损失的，承担相应赔偿责任；

3.管理人员失职、弄虚作假的，依规依纪处理。

十、附则

1.本方案经业主大会表决通过后生效，有效期 年；

2.本方案未尽事宜，按国家法律法规及相关政策执行；

3.本方案由 （使用单位/业主委员会）负责解释。

业主委员会（盖章）：

使用管理单位（盖章）：

维保单位（盖章）：

社区居委会（见证盖章）：

日期： 年 月 日